Kredit Pemilikan Rumah (KPR) memiliki banyak istilah yang perlu dipahami. Pelajari semua yang perlu Anda tahu — dari plafon hingga tenor — sebelum mengajukan KPR.
Dasar
Kenali kredit pemilikan rumah secara singkat sebelum mempelajari istilah-istilahnya.
KPR adalah fasilitas pinjaman yang diberikan oleh bank atau lembaga keuangan untuk membantu Anda membeli properti (rumah, apartemen, atau ruko) dengan cara mencicil dalam jangka waktu tertentu.
Bank akan membayarkan harga properti kepada penjual, lalu Anda mengembalikannya kepada bank melalui angsuran bulanan yang sudah termasuk pokok pinjaman dan bunga.
Lama pelunasan KPR umumnya berkisar antara 5 hingga 30 tahun, tergantung kesepakatan antara debitur dan bank.
"Miliki rumah impian Anda sekarang, bayar secara bertahap"
Kamus Istilah
Kenali istilah-istilah yang sering muncul saat Anda mengajukan atau membandingkan produk KPR.
Jumlah maksimum pinjaman yang disetujui oleh bank untuk pembelian properti Anda. Plafon ditentukan berdasarkan harga properti, uang muka, dan kemampuan bayar (penghasilan). Biasanya dihitung sebagai 80–90% dari harga properti.
Jangka waktu pinjaman KPR yang disepakati, dinyatakan dalam tahun. Tenor panjang (misal 30 tahun) membuat cicilan bulanan lebih kecil, namun total bunga yang dibayarkan lebih besar. Tenor pendek berarti cicilan lebih tinggi tapi total bunga lebih hemat.
Pembayaran pertama yang dibayar langsung kepada penjual properti, bukan ke bank. DP minimal biasanya 10–20% dari harga properti. Semakin besar DP, semakin kecil pinjaman (plafon) yang dibutuhkan dan semakin ringan cicilan.
Biaya yang dikenakan bank atas pinjaman, dinyatakan dalam persen per tahun (%/tahun). Suku bunga yang lebih rendah berarti cicilan yang lebih ringan. Jenisnya bisa tetap (fixed), mengambang (floating), atau kombinasi keduanya.
Pembayaran yang dilakukan setiap bulan kepada bank, terdiri dari pokok pinjaman + bunga. Pada sistem anuitas (yang paling umum), jumlah cicilan tetap setiap bulan sepanjang tenor.
Biaya administrasi yang dipungut bank di awal pencairan KPR, umumnya sebesar 0,5–1% dari nilai pinjaman. Biaya ini dibayar sekali dan tidak dikembalikan, bahkan jika KPR dilunasi lebih awal.
Rasio antara nilai pinjaman dibanding nilai properti. Misal properti seharga Rp 1 miliar dengan pinjaman Rp 800 juta, maka LTV = 80%. Bank Indonesia mengatur LTV maksimum yang berbeda-beda tergantung jenis properti.
Asuransi jiwa KPR melindungi bank (dan keluarga Anda) jika debitur meninggal dunia — sisa pinjaman akan dilunasi oleh asuransi. Asuransi kebakaran melindungi nilai properti dari risiko kebakaran atau bencana. Keduanya umumnya wajib dalam KPR.
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan — pajak yang wajib dibayar pembeli properti kepada pemerintah daerah. Nilainya 5% dari (NPOP – NPOPTKP). Biaya ini adalah kewajiban pembeli, bukan bagian dari cicilan KPR.
APHT (Akta Pembebanan Hak Tanggungan) adalah akta yang menjadikan properti sebagai agunan KPR, dibuat di hadapan PPAT. SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan) adalah dokumen sementara sebelum APHT diterbitkan. Ada biaya notaris terkait ini.
Biaya yang dikenakan bank jika Anda melunasi KPR sebelum tenor berakhir. Besarnya bervariasi (umumnya 1–3% dari sisa pokok). Pastikan Anda membaca klausul ini sebelum menandatangani akad kredit.
Perjanjian resmi antara debitur dan bank yang ditandatangani di hadapan notaris. Di sinilah seluruh syarat dan ketentuan KPR, termasuk suku bunga, tenor, angsuran, dan denda, ditetapkan secara hukum.
Suku Bunga
Memahami jenis bunga membantu Anda memilih produk KPR yang paling sesuai kebutuhan.
Bunga tidak berubah selama periode tertentu (biasanya 1–5 tahun pertama), sehingga cicilan bulanan dapat diprediksi dengan pasti.
Bunga mengikuti acuan pasar (seperti BI Rate) dan bisa naik atau turun sewaktu-waktu sesuai kebijakan bank.
Kombinasi dari keduanya: beberapa tahun awal menggunakan bunga tetap, lalu berganti ke bunga floating (terkadang dengan batas/cap).
Panduan Praktis
Beberapa hal penting yang perlu dipertimbangkan sebelum mengajukan KPR.
Pastikan total angsuran KPR tidak melebihi 30% dari penghasilan bulanan Anda. Ini adalah patokan umum untuk menjaga kesehatan keuangan.hitung
Selisih 0,5% saja dalam suku bunga bisa membuat perbedaan puluhan juta rupiah selama tenor 20 tahun. Gunakan kalkulator kami untuk membandingkan.
Banyak orang fokus pada bunga di tahun awal, padahal bunga floating setelah itu yang lebih menentukan total beban kredit jangka panjang.
DP yang lebih besar mengurangi pokok pinjaman, sehingga cicilan bulanan lebih ringan dan total bunga yang dibayar lebih sedikit.
Sebelum pengajuan, pastikan SHM/SHGB properti tidak dalam sengketa dan IMB sesuai. Bank pun akan melakukan appraisal atas properti tersebut.
Proses KPR lebih cepat jika dokumen (KTP, NPWP, slip gaji, rekening koran, dll.) sudah lengkap. Ketidaklengkapan dokumen bisa memperlambat pencairan.
Gunakan kalkulator KPR kami untuk membandingkan produk dari berbagai bank secara gratis.
Mulai Hitung Sekarang →